اگر به دنبال خرید خانه هستید و می خواهید بدانید که زمان مناسبی برای خرید خانه است و یا باید صبر کنید تا قیمت ها پایین بیاید، بر خلاف دیگر نتایجی که احتمالا هنگام جستجو به آن برخورد کرده اید، حوزه تخصصی ما در زمینه مسکن شهر تهران است و احتمالا تنها جایی هستیم که با آمار و ارقام و مستندات به شما خواهیم گفت که روند کاهش و یا افزایش قیمت مسکن در طی این سالیان چگونه بوده است و آیا کاهش 50 درصدی قیمت مسکن تا 2ماه آینده و یا ماه های بعد از آن اتفاق می افتد یا خیر؟

قبل از بررسی این موضوع باید تعریفی از کاهش قیمت داشته باشیم، به عنوان مثال اگر می خواهیم ببینیم که قیمت مسکن در 2 ماه آینده پایین می آید یا خیر، این پایین آمدن را نسبت به چه بازه زمانی می خواهیم بررسی کنیم؟ نسبت به شب عید گذشته یا سال گذشته یا چند سال گذشته و سپس بررسی نماییم که چه زمانی در بازه تاریخی 10 سال اخیر این رویداد اتفاق افتاده است.

کاهش ۵۰ درصدی قیمت مسکن تا ۲ماه آینده

واقعیت این است که روند افزایش قیمت مسکن نسبت به دیگر کالاهای سرمایه ای، روندی بسیار کند است، یعنی اگر امروز نرخ طلا و ارز افزایش یابد و حتی اگر دارای شیب تندی باشد، قیمت مسکن شاید تا 1 سال دیگر زمان ببرد که افزایش یابد و علت آن نیز بستگی به وضعیت افزایش قیمت ها و آمادگی بازار می باشد.

یعنی اگر مانند دوره دوم دولت روحانی قیمت ها همیشه رو به افزایش باشد و یا التهاب در بازار وجود داشته باشد، قیمت مسکن با سرعت بیشتری قیمت خود را بازیابی میکند ولیکن اگر مانند دوره اول دولت روحانی باشد، اگر افزایش قیمت ارز داشته باشیم، بازار باور نمی کند که قرار است افزایش قیمت داشته باشیم و کاهشی در کار نیست و به همین علت مدت زمان بیشتری برای افزایش قیمت مسکن طول می کشد.

به همین دلیل برای افرادی که می خواهند بدانند سرمایه گذاری در مسکن بهتر است یا طلا بهترین گزینه این است که پس انداز شان به صورت طلا باشد و هنگام افزایش قیمت طلا، اقدام به فروش و خرید مسکن نمایند زیرا در این حالت پولشان با ارزش تر نسبت به قیمت مسکن می شود و به عبارتی قوی تر می شود.

حال اگر بخواهیم گذشته ای از افزایش قیمت مسکن را طی 10 سال اخیر بررسی کنیم، بد نیست بدانید که در طی 10 سال گذشته قیمت مسکن 22 برابر شده است و 16 برابر از این افزایش قیمت مربوط به 5 سال اخیر بوده و به عبارتی اوج گیری قیمت ها مربوط به سال 1397 الی 1400 بوده و 2 سال اخیر روند افزایش کند تری داشتیم.

این بدان معنی است که سالانه قیمت مسکن به صورت میانگین 2.2 برابر شده اما این میانگین سالانه است و در واقعیت قیمت مسکن در برخی سال ها مابین 1393 الی 1396 در کل 70 درصد افزایش قیمت هم نداشته است و در برخی سال ها بیشتر از 2.2 برابر شده است.

پس در پاسخ به این سوال که آیا کاهش قیمت 50 درصدی قیمت مسکن در 2 ماه آینده اتفاق می افتد یا خیر باید گفت که چنین سابقه ای در بازه 10 سال اخیر وجود نداشته و بر اساس تجربه ما تا 20 سال گذشته نیز چنین سابقه ای نبوده زیرا روند افزایش قیمت مسکن کند است و همیشه در حال بازیابی نسبت به افزایش قیمت ارز در گذشته است و تنها عاملی که در دوران رکود رخ می دهد این است که افزایش قیمت متوقف شده و نسبت به چند ماه گذشته قیمت ها حدود 10 درصد کاهش می یابد.

این موضوع را نیز مد نظر داشته باشید که افت قیمت ها در خانه هایی با قیمت بالاتر و لوکس تر بیشتر از خانه هایی در ارزانترین مناطق تهران است و هر چه قیمت بالاتر رود، افت قیمت می تواند بیشتر باشد. توجه نمایید کاهش قیمت ها نیز بدین صورت است که قیمت ها به چند ماه قبل از دوران رکود باز می گردد و یا نزدیک می شود نه چند سال یا 1 سال قبل از آن یعنی اگر در شب عید قیمت ها 10 الی 20 درصد گران شود، احتمالا در زمان رکود سال آینده قیمت ها در حدود 10 درصد کاهش می یابد.

کاهش 50 درصدی قیمت مسکن چه زمانی رخ می دهد؟

اول از همه بهتر است بدانید که قیمت گذاران اصلی قیمت مسکن در یک محله، خانه های کلنگی هستند که با قیمت گذاری بر روی ملک یا زمین خود، کف قیمت را در یک محدوده مشخص می کنند. این افراد معمولا اشخاص متمول با صبر زیاد هستند که عموما مالکان زمین در مناطق بالای شهر تهران،ساکن ایران نیز نیستند و قیمت ها را دلاری حساب می کنند.

یعنی حتی اگر افت قیمت در یک منطقه وجود داشته باشد، قیمت زمانی کاهش 50 درصدی می یابد که سازنده بداند مالک کلنگی یا زمین قابل ساخت قیمتش را 50 درصد کاهش داده است یعنی اگر آپارتمان ساخته شده خود را به فروش برساند می تواند با پول آن زمین بعدی را بخرد و ساخت و ساز را شروع کند.پس در واقع افت قیمت ها تنها سبب پایین آمدن موقتی قیمت ها برای اشخاصی است که می خواهند تک ملک خود را در یک منطقه به فروش برسانند و تاثیری بر قیمت کلنگی و در نهایت قیمت کلی ملک ندارد.

این را هم بدانید که در حال حاضر سرمایه گذاری در ساخت و ساز به شدت کاهش یافته است و جواز و تراکم های صادر شده نسبت به 3 سال گذشته نزدیک به یک دهم کاهش داشته که این موضوع نشانگر این است که در آینده چرخه عرضه و تقاضا به نحوی پیش می رود که قیمت مسکن به دلیل کمبود عرضه جهش وحشتناکی خواهد یافت.

پس سرمایه گذاری در مسکن مانند طلا و دلار یا خودرو نیست بلکه بازاری است که در زمان جواب می دهد و البته بد نیست بدانید که نسبت به دیگر کالاهای سرمایه ای، افزایش قیمت بیشتری داشته است یعنی افزایش قیمت مسکن در طی 10 سال اخیر با احتساب قابلیت اجاره و دریافت آن 6 برابر بیشتر از رشد قیمت طلا بوده است.

پیش بینی قیمت مسکن در ماههای آینده

در زمان نگارش این مطلب در مرداد ماه سال 1403، نزدیک به 14 ماه است که بازار در حالت رکود قرار گرفته است، اما قیمت ها به نحوی بوده که نسبت به سال گذشته همین موقع 20 الی 35 درصد افزایش داشته است و این افزایش قیمت مربوط به افزایش نرخ ارزی است که شروع تغییر قیمت آن از دی ماه سال 1401 شروع شده است و مدتی ثابت مانده و پایان سال 1402 نیز افزایش 20 درصدی یافته است.

یعنی باز هم قیمت مسکن نسبت به افزایش قیمت گذشته و شب عید عقب است و تنها رکود بازار، این افزایش قیمت را به تعویق انداخته و یا از سرعت آن می کاهد.

اگر باورتان نمی شود کافیست کاهش قیمت مسکن را در گوگل جستجو کنید و سایت های خبرگزاری زیادی در مشاهده می کنید که سال گذشته سعی در ایجاد اخبار کاهش مسکن، یعنی ایجاد جو روانی همسو با دولت برای کنترل قیمت مسکن از طریق خنثی کردن جو خرید و افزایش قیمت بوده اند و کافیست خبر های آن ها را بخوانید، حال می توانید به املاک محل خود مراجعه کنید و قیمت یک ملک در سال گذشته را با امسال مقایسه کنید.

در نظر داشته باشید که افزایش قیمت مسکن در بعد از انقلاب همیشه روندی صعودی داشته است و این روند تنها در برخی بازه های زمانی شیب تند و برخی مواقع شیب کندی به خود می گیرد و اگر هنوز برای شما سوال است که ایا خانه گران می شود باید گفت که در هیچ تاریخی قیمت خانه در بازه 1 ساله کاهش نیافته است و چنین آماری وجود ندارد.

در مورد پیش بینی قیمت مسکن در ماه های آینده باید گفت که با توجه به انتخابات آمریکا و احتمال بسیار قوی پیروزی ترامپ که از ظاهر امر پیداست که رئیس جمهور بعدی این کشور است، مردم با خاطره بدی که از تورم و افزایش قیمت در زمان حضور این فرد داشته اند، اقدام به خرید ملک و دیگر دارایی هایی که بتواند حفظ ارزش کنند خواهند رفت و احتمالا از شهریور و مهر روند افزایش قیمت ها که تاثیری از افزایش معاملات است شروع شده و در نهایت بعد از مشخص شدن نتیجه انتخابات شدت بیشتری می گیرد و ممکن است وارد دورانی مانند دور دوم دولت روحانی شویم.

در زمان رکود مسکن بهترین گزینه چیست؟

حال سوال پیش می آید که در زمان رکود مسکن بهترین گزینه برای ورود به بازار مسکن چیست؟ جواب پیش خرید ملک است که بهترین گزینه است چون در این بازه شرایط فروش سازنده ها به صورت منعطف است و قیمت نیز به صورت قطعی میباشد یعنی شما می توانید یک قرارداد 1 سال یا 18 ماه ببندید که مبلغ را به صورت اقساطی پرداخت کنید یعنی هم خیالتان از بابت افزایش قیمت مسکن راحت است و هم پول شما بی ارزش نمی شود و هم با شرایط عالی می توانید اقدام به پیش خرید کنید.

اگر بحث اطمینان برای شما مطرح است بهتر است بدانید که در تهران پروژه های زیادی وجود دارند که با مشارکت دولت و یا تعاونی های دولتی در حال احداث می باشند و ضریب امنیت بالایی دارند که برای بررسی بیشتر می توانید پیش فروش تعاونی مسکن ارتش را بررسی نمایید که پروژه های زیادی در غرب تهران در حال اجرا دارد.

همچنین اگر به دنبال خرید پروژه هایی با زمان تحویل 6 ماه الی 18 ماه هستید که در مراحل پایانی ساخت قرار دارند و می توان به صورت اقساطی از آنها خرید نمود می توانید شرایط پیش فروش آپارتمان 60 متری در منطقه 22 را بررسی نمایید که گزینه هایی در آن وجود دارد که شخصی سازهای معتبر و همچنین دولتی های است که در انتهای مراحل ساخت قرار دارند و گزینه های پرداخت آن ها به صورت قسطی است.

به عنوان مثال پروژه هایی که ارگان های دولتی مالک زمین آن هستند و بخش خصوصی مجری و پیمانکار آنهاست که شرایط خرید آن ها به صورت اقساطی و معمولا با قیمت مناسب است که در تهران می توان پروژه های بنیاد تعاون وزارت دفاع را مثال زد که در پاسداران و چیتگر اجرا و تحویل داده شده است.

همچنین می توانید برای کسب اطلاعات بیشتر با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید.

چه زمانی مناسب خرید مسکن است؟

دقیقا در زمان رکود، بهترین زمان برای خرید مسکن است و می توانید تفاوت قیمت ها را در رهن و اجاره یک منطقه و قیمت فروش آن محاسبه کنید زیرا قیمت رهن و اجاره کاهش نمی یابد و قیمت واقعی بر اساس نرخ رهن هر منطقه محاسبه می شود که گاها مشاهده می شود خانه هایی وجود دارند که قیمت آن ها از قیمتی که عرف منطقه است پایینتر است و اینها همان مواردی هستند که در دوران رکود بازار یافت می شوند.

ولی اگر بخواهید به دنبال کاهش 50 درصدی قیمت مسکن در 2 ماه آینده و یا ماه های بعد باشید، بدانید که در صورتی که جرقه ای برای خرید در بازار ایجاد شود، دیگر از قیمت ها جا میمانید و بر خلاف اشتباه عموم مردم که هنگام افزایش قیمت ها به سمت خرید یک کالا هجوم می آورند، شما باید با صبر و حوصله اقدام به خرید کنید جدا از اینکه خیلی مهم است که برای سرمایه گذاری کجا خانه بخرید زیرا جدا از رشد قیمت مسکن می توانید با خرید در نقاط کلیدی و رو به رشد در شهر تهران، ارزش افزوده بیشتری بابت رشد قیمت منطقه کسب نمایید.

در نهایت بدانید که بازار مسکن برای عموم مردم باز است اما ورود به آن بسیار تخصصی است و نیاز به اطلاعات زیادی دارد که برای بسیاری از خریداران پنهان است.

به عنوان مثال آپارتمان مسکونی با موقعیت اداری در یک خیابان رو به رشد می تواند هم اجاره بالاتری داشته باشد و هم رشد قیمت در آینده بسیار بالاتر از ملک مسکونی در همان محله و نواحی باشد که این تنها مربوط به نوع ملک است و برای اینکه کجا و چه ملکی خریداری شود گزینه ها بسیار زیاد است.

جمع بندی

در این مطلب به بررسی این موضوع پرداختیم که آیا کاهش 50 درصدی قیمت مسکن در 2 ماه آینده اتفاق می افتد یا خیر و بر اساس آمار و ارقام رسمی منتشر شده این موضوع را بررسی نمودیم و به این نتیجه رسیدیم که در یک بازه 1 ساله، سابقه ای وجود ندارد که قیمت مسکن کاهش داشته باشد و عموما در زمان رکود تنها افزایش قیمت ها متوقف می شود و یا نسبت به چند ماه گذشته قیمت ها باز می گردد.

همچنین گزینه هایی برای خرید در زمان رکود معرفی نمودیم که می توانید حتی با 1 میلیارد تومان اقدام به پیش خرید در تهران نمایید که برای کسب اطلاعات بیشتر می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل نموده و جزئیات بیشتری کسب نمایید.