طی 5 سالی که گذشت بیشترین افت و خیز قیمت مسکن در کشور را شاهد بودیم که تاثیر اصلی و شروع آن از افزایش قیمت ارز بوده که شروع آن از انتهای سال 96 بوده و تاثیر اصلی آن به دلیل روند کند افزایش قیمت مسکن در پایان سال 97 مشاهده شده است.
به همین دلیل در این مطلب قصد داریم تا نمودار قیمت مسکن در 5 سال گذشته، یعنی شروع سال 1397 الی پایان سال 1402 را بررسی کنیم که بازه ای کلیدی می باشد و در تاریخ کنونی که در آن قرار داریم یعنی مرداد ماه سال 1403 به دلیل رکود بازار مسکن که از ابتدای سال وجود داشته است، قیمت ها را می توان با شب عید سال 1402 یکی دانست پس در واقع قیمت ها و شرایط می تواند به روز تلقی شود.
نمودار قیمت مسکن در 5 سال گذشته
بر اساس آمار منتشر شده رسمی از متوسط قیمت مسکن در 10 سال اخیر که نشان دهنده افزایش قیمت 22 برابری قیمت مسکن در شهر تهران است، نمودار رشد قیمت مسکن در 5 سال گذشته نشان دهنده این است که نزدیک به 15 برابر این افزایش در همین بازه زمانی بوده است که در زیر مشاهده می فرمایید:
همچنین بر اساس نمودار رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران که در مطلبی دیگر به صورت جامع بررسی شده است نشان دهنده این موضوع است که در این بازه زمانی در مناطق تهران به ترتیب بیشترین افزایش قیمت مربوط به منطقه 1،2،5 و 22 بوده و کمترین میزان رشد قیمت در همین بازه برای مناطق 8،17،4 و 16 بوده است. نمودار زیر متوسط قیمت مسکن در شهر تهران را طی بازه 6 ساله نشان می دهد.
از نمودار های فوق می توان نتیجه گرفت که قیمت مسکن رابطه مستقیم با نرخ ارز دارد و البته با فاصله زمانی شروع به افزایش قیمت می کند و در سالهایی که افزایش قیمت ارز نداشتیم، قیمت مسکن کمتر افزایش داشته است.
افزایش قیمت مسکن نسبت به تورم در 5 سال اخیر
حال اگر بخواهیم افزایش قیمت مسکن را در بازه 5 سال اخیر محاسبه نماییم، بد نیست نگاهی به تورم در این 5 سال بیاندازیم. توجه داشته باشید که نرخ آمار تورمی که توسط بانک مرکزی اعلام می شود با واقعیت فاصله دارد و به همین دلیل از نرخ تادیه مهریه استفاده می کنیم که توسط بانک اعلام می شود و دقیق است.
نمودار فوق نشان می دهد که در بازه 5 سال اخیر، بر اساس نرخ آمار شاخص تادیه مهریه که توسط بانک مرکزی اعلام می شود، قیمت یک کالا در بازه 5 ساله 8.8 برابر شده است یعنی تورم ما 8.8 برابر به قیمت ها افزوده است. حال میانگین افزایش قیمت مسکن در همین بازه 5 ساله نشان می دهد که افزایش قیمت از سال 1396 الی 1402 معادل 12.8 برابر بوده است. البته در نظر داشته باشید که بر اساس میانگین متوسط قیمت مسکن اعلام شده توسط مرکز آمار این اطلاعات محاسبه شده است و احتمالا واقعیت می تواند بالاتر از این اعداد را نشان دهد.
تا به اینجا نتیجه گرفتیم که در زمان رکود بازار، تبلیغاتی که توسط سایت های خبری مبنی بر کاهش 50 درصدی قیمت مسکن تا 2ماه آینده هیچگاه رخ نمی دهد و تنها شاید از سرعت افزایش قیمت مسکن کاسته شود و یا افزایش قیمت نداشته باشد نه اینکه قیمت آن در یک بازه بیشتر از 1 ساله پایین بی آید.
مسکن در کدام نقاط رشد بیشتری داشته است؟
چندین عامل برای رشد و عدم رشد قیمت مسکن تاثیر گذار هستند که در شهر تهران می تواند شرایط متفاوتی داشته باشد. در شهر تهران همانطور که در بالا اشاره نمودیم منطقه 1 و 2 به عنوان برند همیشه بیشترین افزایش قیمت را دارند و پس از آن مناطق جدید و در حال ساخت مانند 5 و منطقه 22 که در غرب تهران واقع شده اند بیشترین آمار را در اختیار دارند.
همچنین در نظر داشته باشید که در ارزانترین مناطق تهران برای خرید خانه به دلیل داشتن بافت فرسوده و قدیمی و همچنین آمار پایین ساخت و ساز، رشد قیمت ها نیز کمتر بوده و در کنار آن باید گزینه امنیت و ناهنجاری های اجتماعی نیز در این منطقه مد نظر قرار گرفته شود که تاثیر زیادی بر پیشرفت منطقه دارد.
همچنین در نظر داشته باشید که رشد و گسترش تهران از سمت غرب بوده است و به همین دلیل مناطق غربی همیشه رشد بیشتری نسبت به مناطق مرکزی و شرقی دارند. نمونه می توانید محله هایی نظیر شهران، جنت آباد را در نظر بگیرید که جزو محله های جدید به حساب می آیند و رشد قیمت بی سابقه ای در شهر تهران داشته اند.
همچنین می توانید گزینه هایی که خارج از شهر تهران و در سوی غربی آن واقع شده اند را مد نظر قرار دهید، به عنوان مثال سرمایه گذاری در اندیشه گزینه بهترین نسبت به اسلامشهر به حساب می آید که قدیمی تر و نزدیک تر به تهران است اما بافت قدیمی و شهرسازی خوبی ندارد و در مقابل اندیشه منطقه ای جدیدتر با شهرسازی مدرن است.
همچنین اگر بخواهید منطقه ای نظیر اسلامشهر را با دیگر نقاط اطراف تهران نظیر پاکدشت و ورامین مقایسه کنید متوجه خواهید شد که به دلیل قرار گرفتن در قسمت جنوب غربی تهران باز هم وضعیت بهترین نسبت به این نقاط دارد، در مطلبی جداگانه به مقایسه زندگی در اسلامشهر، پاکدشت،ورامین و رباط کریم پرداخته ایم که می توانید آن را مطالعه نمایید که شامل مقایسه قیمت، فاصله تا تهران و کیفیت زندگی است.
نمودار رشد قیمت مسکن در 5 سال اخیر نسبت به دیگر بازارها
یکی از جذاب ترین بخش هایی که قطعا می خواهید در مورد آن بدانید این است که رشد قیمت مسکن نسبت به دیگر بازارها چگونه بوده است. همانطور که در بالا مشاهده نمودید در این بازه 5 ساله تورم 8.8 برابر بوده و مسکن نزدیک به 13 برابر شده است.
حال اگر بخواهید بدانید که افزایش قیمت ها نسبت به دیگر کالاها نظیر طلا، دلار، خودرو چگونه بوده می توانید نمودار زیر را مشاهده فرمایید:
در نظر داشته باشید که قیمت خودرو، یک ماشین غیر چینی در آخرین سال ورود یعنی 1397 که به صورت صفر نگهداری شده باشد محاسبه شده است. همچنین در نظر داشته باشید که قیمت طلا به دلیل کرونا رشد بی سابقه ای داشته است که در طی 35 سال گذشته سابقه نداشته و این موضوع ممکن است دیگر تکرار نشود.
در نهایت باید در نظر بگیرید که بازار مسکن بسیار گسترده است و میانگین گرفتن از قیمت آن قطعا بر اساس گستردگی می تواند آمار را غیر دقیق تر کند، اما طلا یک کالای مشخص با قیمت واحد است، به عنوان مثال قیمت زمین در مناطق ویلایی داخل تهران در نقاطی نظیر شهرک غرب شاید چند برابر بیشتر از مناطق اعلام شده باشد و کاملا نتیجه متفاوتی با رشد میانگین قیمت مسکن دارد.
و یا می توان گفت که افزایش قیمت یک آپارتمان مسکونی با موقعیت اداری در یک خیابان ممکن است در طی چند ده درصد بیشتر نسبت به موقعیت مسکونی در همان منطقه باشد زیرا ممکن است در آن خیابان یا منطقه بورس تجاری و یا اداری به راه افتاده باشد.
در نتیجه فرصت هایی که در سرمایه گذاری مسکن وجود دارد گسترده است و می تواند نتیجه ای متفاوت داشته باشد اما آنچه در این مطلب به صورت میانگین در نظر گرفته شده را می توان حداقل در نظر گرفت.
بازه 5 سال آینده چگونه خواهد بود؟
آنچه مشخص است در طی چند دهه اخیر، کاهش قیمت در کشور ما اتفاق نیفتاده است و اگر هم بوده می توان موقتی در نظر گرفت و یا تنها جلوی افزایش قیمت ها گرفته شده است. حال شیب افزایش قیمت می تواند تند و یا کند باشد و در برخی سال ها شتاب گرفته باشد و در برخی مواقع مانند شرایط کنونی می توان در رکود فرو رفته باشد. پس در پاسخ کوتاه به این سوال که آیا خانه گران می شود باید گفت که روند تا کنون به همین صورت بوده و به احتمال زیاد با همین شکل ادامه خواهد یافت.
اما در نظر داشته باشید که جدا از همه این موارد، مناطق رو به رشد همیشه به دلیل ساخت و ساز بالا و تعداد معاملات دارای رشد قیمت بیشتری بوده اند و ارزش افزوده جداگانه ای داشته اند. در حال حاضر در منطقه 22 تهران که بیشترین آمار ساخت و ساز را دارد و از سوی دیگر آخرین منطقه غربی تهران است که پس از آن تهران با چالش جدی فضای ساخت مواجه خواهد شد، به نوعی آخرین منطقه قابل ساخت است که قطعا پس از آن گسترش تهران در شهرهای اطراف آن خواهد بود.
پس فروش خانه برای سرمایه گذاری در صورتی که خانه و محلی که در آن قرار دارد را به سمت منطقه ای نوساز ببرید خود یک سرمایه گذاری با ارزش افزوده است.
همچنین در نظر داشته باشید که در منطقه 22 تهران به دلیل مالکیت عمده زمین ها توسط ارگان های دولتی، تعاونی ها مشغول به ساخت و ساز به منظور تامین مسکن کارکنان هستند که می تواند شرایط پرداخت به صورت اقساطی را فراهم کند که در نهایت همین موضوع آمار معاملات را در این منطقه بالا برده است. برای کسب اطلاعات بیشتر میتوانید پروژه های پیش فروش تعاونی مسکن ارتش را بررسی نمایید و یا با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل نموده و جزئیات بیشتری کسب نمایید.
در نهایت این ساخت و ساز ها برای اعضای ارگان ها انجام می شود و توسط آن ها در بازار فروخته شده و شخص جدید که خریدار است می تواند قرارداد را با همان شرایط ادامه دهد و به همین دلیل است که می تواند برای بسیاری از افراد که سرمایه کمی در اختیار دارند گزینه مناسبی برای خرید مسکن باشد به نحوی که با 1 میلیارد تومان پیش پرداخت و اقساط 3 الی 4 سال می توان در این منطقه از تهران خانه خریداری نمود.
جمع بندی
در این مطلب نمودار قیمت مسکن در 5 سال گذشته را بررسی نمودیم و همچنین آماری از بیشتری رشد قیمت در مناطق تهران و همچنین کمترین آن را نیز به صورت نمودار منتشر نمودیم. همچنین بخش جذاب این بخش مقایسه با دیگر بازارها نظیر دلار،طلا،خودرو و سپرده گذاری در بانک است که نشان داده شد در این بازه 5 ساله طلا و مسکن بیشترین رشد قیمت را داشته اند.
در نهایت گزینه هایی به شما معرفی نمودیم که رشد قیمت بیشتری در حوزه مسکن داشته اند و پیشنهاداتی برای شما مطرح نمودیم که در صورت نیاز به کسب اطلاعات مشاوره ای برای خرید آپارتمان مسکونی در تهران با شرایط اقساطی می توانید با کارشناسان ما در تهران برج تماس حاصل فرمایید.
